曾經「潛力無限」的中國房地產市場，如今陷入國際資本撤退潮。自2010年以來，外國投資者在中國商業大廈、購物中心及物流園區累計投入近1,400億美元（折合逾1萬億港元），以為能夠從租賃需求中長線獲利。但隨着中國經濟持續承壓，供應嚴重過剩，這些投資現在變成燙手山芋，整個行業更可能會陷入「失落的十年」。

拋售潮湧現　金融機構蒙損

自2024年底以來，貝萊德（BlackRock）、凱雷集團（Carlyle）等投資管理公司，陸續出售中國的商業大廈，由於售價遠低於當初購入價，為這些物業提供融資的銀行同樣蒙受損失。彭博行業研究（Bloomberg Intelligence, BI）指，2023年至2024年期間，中國商業地產「劈價拋售」的總金額高達1,140億元人民幣，佔全國交易總額22%，創歷史新高。滙豐控股、渣打銀行等主要貸款機構警告，中國房地產貸款違約風險持續上升。

寫字樓價值腰斬 空置率創新高

數據顯示，中國主要城市的商業地產市場急速惡化，空置率在全球名列前茅，介乎 20%至逾40%之間，導致物業價值大幅滑落，部分甚至跌破10年前價格。另外，北京與上海兩地的寫字樓市值，自2019年以來暴跌至少40%。受到中國通縮與美國加徵關稅措施拖累，經濟學家預期，市場需要幾年才可以解決供應過剩問題。

彭博行業研究亞太區房地產行業高級分析師黃智亮形容，外資如今「被困在他們的中國房地產投資」，即使尋找本地國企接盤也困難重重，「國企也在觀望市場何時回暖。」

物流園區供過於求

電子商務的蓬勃發展，曾令倉庫、物流園區等成為外資眼中的「穩賺資產」，但相關供應目前同樣遠超需求。黑石集團（Blackstone）作為中國最大外資物流業主之一，近期亦以約27億元人民幣，將華南三個物流園區出售予中國平安人壽保險。雖然黑石這次交易仍能錄得盈利，但市場情緒已轉趨謹慎，業界租金普遍較高峰期下滑約25%。

不良資產專家同樣受困

即使專門投資不良資產的專家，亦難以在中國市場全身而退。橡樹資本管理公司（Oaktree Capital Management LP）2021年底從中國恆大集團，接管江蘇省啟東的「恆大海上威尼斯」度假項目。據當地房產廣告顯示，部分公寓2019年標價為每平方米 9,000至1萬元人民幣，但現在劈價至每平方米4,000元人民幣，銷售速度依然緩慢。

中國商業地產恐陷入「失落的十年」

市場分析普遍對短期前景感到悲觀。惠譽評級（Fitch Ratings）指，隨着市場疲弱，不良資產拋售可能愈趨頻繁，進一步拖低整體估值。牛津經濟研究院（Oxford Economics） 亞洲房地產經濟服務主管威爾遜（Nicholas Wilson）更預期，中國商業地產2030年的價值，將會低於2020年水平，意味行業可能面臨長達10年的衰退期。