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自施政報告發表以來，坊間再度掀起討論樓價的熱潮。不少「行內人」甚至建議封盤，以便抓緊升浪。筆者認為，對林鄭這位幹練官僚而言，這是一次「成功的政策操作」，因她確實把部分市民的視線轉移，關注樓價是否再度攀升。

以下是一些香港房屋背景資料：全港約有230萬個住宅單位，其中55%屬私人住宅、35%為出租公共房屋及政府宿舍、10%為「居者有其屋」或類似計劃的單位。私人住宅中約10%為投資者持有的收租物業；換言之，市民擁有自住單位的比例約為55%，而仍屬租樓一族的市民約45%（包括公屋與私樓）。

1997年，董建華推出「八萬五建屋計劃」，希望10年後能達至八成人能居於自置物業，類似新加坡的模式。然而，他就任不久便遇上長達六年的經濟衰退與通縮，計劃最終無法實現。現今雖有約65%的住宅為自置物業，但當中10%屬收租用途，因此實際自住比例仍約55%。

林鄭提出的新政策是將「九成按揭」門檻由400萬元樓價提升至800萬元。即是說，有能力供樓者可借更多、付更多保費。按揭保險公司風險雖增，但可收取更高保費。例如額外兩成貸款，保費將增加約2至3%。政策實質並非放寬銀行信貸，而是放寬按揭條件，讓更多人表面上「有機會」買樓購置物業，由此製造了一種「政府幫你圓置業夢」的想像。

以現時利率計算，借款100萬元需月入約1萬元才符合資格申請按揭。若購置400萬元物業，借九成（即360萬），需月入3.6萬元；買800萬元物業，借九成（即720萬），家庭月入需達7.2萬元。換言之，受惠者主要是兩名大學畢業、工作5至10年的中產夫妻。他們以往負擔得起供款，卻缺首期，如今或可因政策入市。然而，問題在於——這批人會否在社會動盪下選擇入市？

吳明德博士

資深銀行家

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